Abogado de Reclamación de Rentas de Alquiler Impagadas | Vía judicial, cantidades reclamables, intereses y desahucio por impago
El impago de las rentas de alquiler permite al arrendador reclamar judicialmente las cantidades que el arrendatario haya dejado de pagar, junto con aquellas otras cantidades que, conforme al contrato y a la legislación aplicable, sean exigibles.
La reclamación puede plantearse aunque el contrato de arrendamiento continúe vigente y también puede acumularse, cuando se cumplen los requisitos legales, a una acción de desahucio por falta de pago.
El régimen aplicable dependerá de la naturaleza del arrendamiento y, especialmente, de si se trata de un arrendamiento de vivienda o de un arrendamiento para uso distinto de vivienda.
El arrendador puede reclamar las cantidades que sean vencidas, determinadas y exigibles.
Entre ellas pueden encontrarse:
No obstante, no cualquier cantidad relacionada con el inmueble puede reclamarse automáticamente al arrendatario. Será necesario comprobar el contrato y la legislación aplicable.
Sí. El arrendador puede ejercitar una acción dirigida exclusivamente a obtener el pago de las cantidades adeudadas, sin solicitar necesariamente el desalojo de la vivienda.
Esto puede resultar especialmente adecuado cuando el arrendador desea mantener el contrato y únicamente pretende obtener el pago de las cantidades vencidas.
Sin embargo, si el impago continúa, puede ser necesario valorar también la posibilidad de iniciar un procedimiento de desahucio por falta de pago.
La falta de pago de la renta o de cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario constituye una de las causas que permiten al arrendador promover el desahucio.
En determinados supuestos pueden acumularse en el mismo procedimiento:
Esto permite evitar, cuando legalmente sea posible, tener que iniciar procedimientos separados para reclamar la deuda y recuperar la vivienda.
Desde el 3 de abril de 2025, la regla general en el orden civil es que, cuando el procedimiento está sujeto al requisito de procedibilidad, debe haberse intentado previamente una actividad negociadora mediante un MASC. La reclamación de rentas no debe presentarse simplemente como si bastara con enviar un burofax opcional.
Además, hay que distinguir dos cuestiones diferentes:
El requerimiento permite:
Está regulada en el art. 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La enervación permite al arrendatario, cuando concurren los requisitos legales, evitar el desahucio pagando o consignando las cantidades reclamadas y las que correspondan.
Sin embargo, la posibilidad de enervar el desahucio no es ilimitada.
Entre otras circunstancias, puede quedar excluida cuando el arrendatario ya haya enervado anteriormente el desahucio, salvo determinados supuestos, o cuando el arrendador haya requerido de pago al arrendatario por un medio fehaciente con la antelación legalmente establecida y el pago no se haya producido.
Por ello, antes de presentar una demanda de desahucio conviene analizar si existe o no posibilidad de enervación.
El abandono de la vivienda no elimina la deuda que se haya generado durante la vigencia del contrato.
Si existen rentas o cantidades pendientes, el arrendador puede reclamar las cantidades que sean exigibles.
En estos casos será especialmente importante disponer de:
Dependerá de las circunstancias. Debe analizarse:
No debe confundirse el abandono físico de la vivienda con la terminación jurídica del contrato.
En un arrendamiento de vivienda es habitual que determinados gastos de suministros individualizados o impuestos correspondan al arrendatario. No obstante, debe comprobarse:
La reclamación debe identificar y justificar adecuadamente cada cantidad.
La STS 1637/2025, de 17 de noviembre resolvió el contrato de arrendamiento por falta de pago de IBI y tasa de basuras "Declaramos resuelto el contrato de arrendamiento de 19 de noviembre de 2020 y declarar haber lugar al desahucio por falta de pago del Ibi y tasas de basuras y condenamos a los demandados a dejar libre y expedita la vivienda propiedad del actor, bajo apercibimiento de proceder al lanzamiento".
No. La fianza tiene una finalidad diferente y no debe confundirse con las rentas.
Cuando finaliza el arrendamiento, la fianza debe ser objeto de la correspondiente liquidación, pudiendo aplicarse a cantidades que legítimamente deban ser satisfechas por el arrendatario cuando proceda.
Por tanto, si existen rentas impagadas, debe analizarse separadamente:
Puede ser posible, pero debe distinguirse entre la deuda por rentas y la responsabilidad por daños ocasionados en el inmueble.
El arrendatario debe devolver la finca en las condiciones legalmente exigibles, teniendo en cuenta el deterioro derivado del uso normal.
Los daños que excedan del desgaste ordinario pueden generar una reclamación, pero será necesario acreditar:
En cuanto a la pintura y la limpieza de la vivienda al terminar el contrato de arrendamiento la SJPI Nº 5 Pamplona 176/2023 estableció que "al terminar un contrato de arrendamiento de vivienda, la limpieza y la pintura son partidas a cargo del propietario que pretende alquilar de nuevo el inmueble, si bien, se exceptúan aquellos casos especiales de abandono y suciedad".
El pago posterior a la demanda no implica necesariamente que el procedimiento termine automáticamente.
En un procedimiento de desahucio por falta de pago habrá que analizar, entre otras cuestiones:
Por ello, un pago posterior no debe analizarse aisladamente.
Para iniciar una reclamación de rentas es conveniente disponer, al menos, de:
Una liquidación clara y detallada de la deuda facilita tanto la reclamación extrajudicial como la judicial.
Dependiendo de las circunstancias, pueden utilizarse diferentes vías.
Puede enviarse un requerimiento formal al arrendatario detallando:
Si el arrendatario no paga voluntariamente, puede ser necesario acudir a los tribunales.
La vía procesal dependerá de la acción ejercitada y de las circunstancias de la deuda.
Cuando se pretende reclamar una deuda dineraria que reúne determinados requisitos, puede ser posible utilizar el procedimiento monitorio.
Cuando además se pretende recuperar la posesión de la vivienda por impago, puede acudirse al procedimiento de desahucio por falta de pago.
Las acciones para reclamar rentas de alquiler y otras cantidades periódicas están sujetas, con carácter general, al plazo de prescripción de cinco años, conforme al art. 1966.2.º del Código Civil.
El cómputo debe analizarse respecto de cada cantidad periódica y atendiendo, entre otras cuestiones, a las posibles actuaciones que hayan interrumpido la prescripción.
Por ello, no conviene esperar a acumular una deuda durante varios años antes de reclamarla.
Debe analizarse la cláusula contractual y su validez.
En contratos celebrados con consumidores pueden existir controles específicos sobre las cláusulas que resulten abusivas.
Además, no toda penalización contractual puede aplicarse automáticamente por el mero hecho de estar escrita en el contrato.
Sí. No es necesario esperar a que se acumulen varias mensualidades para reclamar una renta que ya haya vencido y sea exigible.
Sí. La inexistencia de un contrato escrito no significa necesariamente que no pueda acreditarse la existencia del arrendamiento. Será necesario probar la relación contractual y las condiciones relevantes.