Abogado de Desahucios | Reclamación de rentas, desahucio por impago, finalización del contrato, precario y recuperación de la posesión del inmueble
El desahucio es el procedimiento judicial destinado a recuperar la posesión de un inmueble cuando quien lo ocupa debe abandonarlo y no lo hace voluntariamente.
Puede ser necesario iniciar un procedimiento de desahucio en diferentes situaciones, entre ellas el impago de las rentas, la finalización del contrato de arrendamiento o la ocupación del inmueble sin título que justifique su posesión.
La acción que corresponda dependerá de las circunstancias concretas del caso y de la relación jurídica existente entre el propietario o arrendador y quien ocupa el inmueble.
En este despacho hemos ideado la forma de evitar el largo procedimiento de desahucio cuando existe un alquiler, para lo cual el cliente deberá ponerse en contacto con nosotros antes de proceder a la firma del contrato de arrendamiento para preparar toda la documentación necesaria.
El cliente no solo evitará errores que pueden alargar el procedimiento de recuperación de la vivienda, sino que también evitaremos errores muy comunes que pueden hacer que se pierda el juicio con condena en costas.
Existen diferentes situaciones que pueden dar lugar a un procedimiento de desahucio.
Es uno de los supuestos más frecuentes. Puede plantearse cuando el arrendatario deja de pagar la renta u otras cantidades cuyo pago corresponda legalmente al arrendatario.
En estos casos, el procedimiento puede tener como finalidad tanto recuperar la posesión del inmueble como reclamar las cantidades adeudadas.
También puede solicitarse el desahucio cuando ha finalizado el contrato de arrendamiento o el periodo de duración que corresponda y el arrendatario continúa ocupando la vivienda sin que exista un título que permita mantener la posesión.
Es importante analizar previamente la duración del contrato, sus prórrogas y las comunicaciones realizadas entre las partes.
El desahucio por precario puede utilizarse cuando una persona ocupa un inmueble sin un título que justifique su posesión frente a quien tiene derecho a recuperarla.
Puede darse, por ejemplo, cuando se permitió inicialmente el uso gratuito de una vivienda y posteriormente se solicita su devolución, aunque la calificación jurídica dependerá de las circunstancias concretas.
La legislación contempla otros supuestos como puede ser la reclamación del inmueble por necesitarlo para vivienda permanente. Así, el art. 9.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos establece que "una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial".
El procedimiento dependerá del motivo por el que se solicita la recuperación del inmueble.
En un desahucio por falta de pago, por ejemplo, el arrendador puede acumular a la acción de recuperación de la posesión la reclamación de las rentas y cantidades debidas.
Una vez presentada la demanda, el órgano judicial realizará los trámites correspondientes y el arrendatario podrá oponerse cuando concurran motivos legalmente previstos.
Si finalmente se estima la demanda y el ocupante no abandona voluntariamente el inmueble, podrá procederse al lanzamiento en la fecha establecida judicialmente.
El lanzamiento es la actuación mediante la cual se hace efectiva la recuperación de la posesión del inmueble cuando el ocupante no lo abandona voluntariamente.
No debe confundirse el lanzamiento con la demanda de desahucio: el lanzamiento es la fase de ejecución mediante la que se materializa la recuperación de la posesión cuando resulta necesario.
Sí. El arrendatario puede formular oposición cuando considere que concurren motivos que legalmente permitan discutir la pretensión del arrendador.
Por ejemplo, puede existir controversia sobre:
La oposición y sus efectos dependerán del tipo de procedimiento y de las circunstancias concretas.
En determinados casos de desahucio por falta de pago, el arrendatario puede evitar la resolución del contrato mediante la denominada enervación del desahucio, siempre que se cumplan los requisitos establecidos legalmente. Así, el art. 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que "los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 5 del artículo 438, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio".
No se podrá enervar el desahucio cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.
No existe un plazo único para todos los procedimientos de desahucio.
La duración dependerá, entre otras circunstancias, del tipo de desahucio, la existencia de oposición, las incidencias procesales y la carga de trabajo del juzgado.
Por ello, no es recomendable garantizar al cliente un plazo concreto de recuperación del inmueble sin analizar previamente el caso.
Para iniciar un procedimiento de desahucio puede resultar necesario disponer de:
No toda ocupación de una vivienda debe tramitarse mediante el mismo procedimiento.
Cuando una persona entra o permanece en un inmueble sin consentimiento del propietario o sin un título que justifique su posesión, es necesario analizar las circunstancias para determinar cuál es la vía judicial adecuada.
Por ello, antes de presentar una demanda conviene determinar:
Esta cuestión fue resuelta por la STS 1576/2024, de 20 de noviembre: "es jurisprudencia consolidada el reconocimiento del ejercicio de la acción de desahucio por precario entre coherederos y en beneficio de la comunidad. Esta doctrina se fundamenta en la idea de que, durante el período de indivisión que precede a la partición, todos los coherederos tienen título para poseer como consecuencia de su participación en la comunidad hereditaria, pero ese título no ampara una posesión en exclusiva y excluyente de un bien común por uno de ellos. Por otra parte, tal y como recuerda la sentencia 700/2015, de 9 diciembre, con cita de jurisprudencia de la sala, a efectos del goce y disfrute de la cosa común en caso de comunidad de gananciales disuelta, pero aún no liquidada, se aplican las reglas de la comunidad hereditaria (también, entre otras, sentencias 178/2021, de 29 de marzo, y 962/2020, de 21 de diciembre, con cita de jurisprudencia anterior)".