Abogado de División de Cosa Común en Huesca | Soluciones para dividir o vender inmuebles en copropiedad y resolver conflictos entre propietarios
La división de cosa común es el procedimiento mediante el cual se pone fin a una situación de copropiedad o comunidad de bienes, permitiendo que los distintos propietarios de un bien dejen de compartir su titularidad.
Es una situación frecuente cuando varias personas son propietarias conjuntamente de un inmueble como consecuencia de una herencia, una separación o divorcio, una compraventa conjunta o una donación.
Cuando los copropietarios están de acuerdo, pueden buscar una solución consensuada, como la adjudicación del inmueble a uno de ellos compensando económicamente al resto o la venta del bien y posterior reparto del precio.
Cuando no existe acuerdo, cualquiera de los copropietarios puede solicitar judicialmente la división de la cosa común, con las particularidades que correspondan según la naturaleza del bien.
La división de cosa común permite poner fin a una situación en la que varias personas son propietarias de un mismo bien.
El principio general se encuentra en el art. 400 del Código Civil, que establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y que puede solicitar su división en cualquier momento.
Por tanto, salvo que exista un pacto válido de indivisión o concurra alguna de las circunstancias previstas legalmente, un copropietario puede solicitar que se ponga fin a la comunidad.
La acción de división de cosa común tiene la consideración de acción real cuando recae sobre bienes inmuebles, por lo que la competencia territorial corresponde, conforme al art. 52.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al tribunal del lugar en que esté sita la finca.
Si el inmueble en copropiedad se encuentra en Huesca, la demanda de división debe presentarse ante los Juzgados de Primera Instancia e Instrucción de Huesca.
No hay comunidad ni cotitularidad cuando, aunque coincidan varias personas, el objeto de su derecho sea distinto, aunque recaiga sobre la misma cosa. La SAP Barcelona 682/2025, de 4 de diciembre establece que "de acuerdo con el art. 405 en relación con el 490 del Código Civil, el usufructuario de cuota indivisa de una cosa (finca) en copropiedad no se ve perjudicado por la división de la expresada cosa en común en cuanto su derecho real se mantiene subsistente y se concreta o individualiza, por imperativo legal, en la parte que se adjudique al propietario o condueño, por lo que, en principio, dicho usufructuario carece de acción para intervenir (activa o pasivamente) en el proceso encaminado a realizar la expresada división, salvo en el caso de que ésta se hubiere efectuado en fraude de sus derechos.
La STS de 15 de marzo de 1993 afirma que "la acción divisoria sólo requiere el concurso de los copropietarios", y la STS de 6 de junio de 1997 precisa que "la acción de división debe resolverse únicamente entre los condueños de la cosa común"".
Como regla general, no.
Uno de los principios fundamentales de la comunidad de bienes es que ningún copropietario está obligado a permanecer indefinidamente en ella.
Por ello, si una persona es propietaria de una parte de un inmueble y no desea continuar en la copropiedad, puede solicitar la división conforme a los mecanismos previstos legalmente.
La solución dependerá de las características del inmueble y de la voluntad de los copropietarios. Las soluciones son las siguientes:
Una posibilidad consiste en que uno de los copropietarios se quede con el inmueble y compense económicamente al resto en función de sus respectivas cuotas.
Es una solución frecuente cuando el inmueble no puede dividirse materialmente o cuando uno de los propietarios desea conservarlo.
Otra posibilidad consiste en vender el inmueble a un tercero y repartir el precio obtenido entre los copropietarios conforme a sus respectivas cuotas de participación.
Cuando existe acuerdo, esta suele ser una de las soluciones más sencillas.
Si el bien es susceptible de división sin que pierda su utilidad o valor, puede plantearse su división material entre los diferentes copropietarios.
Sin embargo, no todos los inmuebles pueden dividirse físicamente y la viabilidad de esta solución dependerá de las características del bien y de la normativa aplicable. La STS 77/2012, de 22 de febrero dispone que "la indivisibilidad de la cosa común no permite, pues, el mantenimiento de la indivisión, sino que impone un procedimiento distinto, que es la subasta pública".
Por su parte, la STS 835/2009, de 15 de diciembre distingue varias formas de indivisibilidad: "son tres las maneras que se pueden dar de indivisibilidad: indivisibilidad física, inservibilidad y desmerecimiento, siendo un concepto valorativo deducible de unos hechos (sentencia de 7 de marzo de 1985). Y la indivisibilidad jurídica, cuando por la normativa vigente no se pueda o pierda todo o parte sustancial de su valor la cosa que se divida. Como dice la citada sentencia de 7 de julio de 2006: 'la indivisibilidad de la cosa no excluye la división, ya que ésta puede ser material, adjudicándose cada parte una porción de la misma o económica mediante la venta y reparto del precio, lo que prevé tanto el artículo 404 como el 1062'".
Cuando el inmueble sea indivisible o su división provoque que deje de ser útil para el uso al que se destina, el artículo 404 del Código Civil contempla soluciones específicas.
En estos casos, puede procederse a la adjudicación a uno de los copropietarios, indemnizando a los demás, cuando exista acuerdo, o a su venta y posterior reparto del precio cuando no sea posible alcanzar una solución de adjudicación.
Por ello, en muchos casos de inmuebles en proindiviso, la cuestión fundamental no consiste en partir físicamente la vivienda, sino en determinar cómo poner fin a la copropiedad.
El hecho de que uno de los propietarios no quiera vender el inmueble no significa necesariamente que pueda impedir indefinidamente la salida de otro copropietario de la comunidad.
Si no existe acuerdo sobre la solución, el copropietario que desea poner fin a la situación de comunidad puede ejercitar la correspondiente acción de división de cosa común.
El procedimiento y sus consecuencias dependerán de si el inmueble puede dividirse materialmente y de las circunstancias concretas del caso.
Cuando los copropietarios no alcanzan un acuerdo, puede ser necesario acudir a la vía judicial para solicitar la división de la cosa común.
El objetivo será poner fin a la comunidad conforme a las reglas previstas en el Código Civil y determinar el destino del bien cuando no sea posible una división material.
Antes de iniciar el procedimiento es recomendable estudiar si existe una solución negociada que permita evitar costes y tiempo innecesarios.
La división de la propiedad no implica por sí misma que desaparezca la responsabilidad frente al banco.
Por ejemplo, si dos personas son propietarias de una vivienda y ambas figuran como prestatarias de una hipoteca, que uno de ellos se adjudique el inmueble no significa automáticamente que quede liberado de la deuda.
La salida de uno de los deudores de la hipoteca requiere, en su caso, el correspondiente acuerdo con la entidad financiera.
Este punto es especialmente importante en las extinciones de condominio derivadas de separaciones y divorcios.
La STS 77/2012, de 22 de febrero dispone que "la división de la cosa común no perjudica al tercero, quien según lo que dispone el art. 405 CC, 'conservará los derechos de hipoteca [...]' y otros derechos reales que la graven. Este es el sentido del art. 405 CC, así como el del art. 670.5 LEC, que impone al adjudicatario la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, subrogándose en la responsabilidad que de ellos se deriva, no en la deuda que origina semejante responsabilidad. No se infringe, por tanto, el art. 1205 CC, que regula la novación por cambio del deudor de una obligación, puesto que en el supuesto actual, solo cambia el responsable en tanto que como adquirente del bien sujeto a una hipoteca, debe soportar la ejecución por las deudas impagadas, pero no se convierte en deudor ni se subroga en esta posición, al contrario de lo que insinúa el recurrente. A tal efecto conviene recordar lo que establece el art. 123 LH, cuando después de admitir que el acreedor hipotecario y el deudor garantizado con hipoteca pueden pactar la distribución de la deuda en los casos de división de la finca hipotecada, a falta de pacto, 'podrá repetir el acreedor por la totalidad de la suma asegurada contra cualquiera de las nuevas fincas en las que se haya dividido la primera o contra todas a la vez'.
El adquirente, por tanto, resultará afectado por la hipoteca en tanto que responsable por su cualidad de titular de los bienes adquiridos en subasta, aunque no se produzca una novación porque el deudor se mantiene. En definitiva y como resumen, debe recordarse que lo que cambiaría en la adjudicación a un tercero es el titular de la garantía, no el de la deuda".
Aunque están estrechamente relacionadas, conviene distinguir ambas expresiones.
La división de cosa común es el mecanismo jurídico destinado a poner fin a la comunidad.
La extinción de condominio es una expresión muy utilizada en la práctica para referirse a la salida de uno o varios copropietarios de una situación de copropiedad, especialmente cuando uno de ellos se adjudica el inmueble y compensa económicamente al resto.
Es habitual que varios hermanos u otros herederos reciban conjuntamente un inmueble y se conviertan en copropietarios.
Cuando uno de ellos desea abandonar la copropiedad y los demás quieren conservar el inmueble, puede estudiarse la posibilidad de adjudicarlo a uno de los herederos compensando económicamente a los demás.
Si no existe acuerdo, será necesario analizar las acciones que correspondan para poner fin a la situación de copropiedad.
También es frecuente que, después de una separación o divorcio, ambos miembros de la pareja continúen siendo propietarios de una vivienda.
En estos casos pueden plantearse diferentes soluciones:
La existencia de una hipoteca, el régimen económico matrimonial y las medidas adoptadas en el procedimiento de separación o divorcio son cuestiones que deben analizarse antes de decidir la solución.