Abogado de Contratos de Arrendamiento en Fraga | Redacción, Revisión y Reclamaciones
Los contratos de arrendamiento regulan la relación entre el propietario o arrendador y el arrendatario o inquilino, estableciendo las condiciones de uso del inmueble, la renta, la duración del contrato, la fianza y las obligaciones de cada una de las partes.
En los arrendamientos de vivienda, la normativa fundamental es la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), aunque también pueden resultar aplicables las disposiciones del Código Civil y otras normas dependiendo del tipo de arrendamiento.
Una correcta redacción del contrato permite establecer con claridad los derechos y obligaciones de las partes y reducir el riesgo de conflictos posteriores.
La redacción de un contrato de arrendamiento debe adaptarse a las características concretas del inmueble y del acuerdo alcanzado entre las partes.
Entre las cuestiones que conviene regular se encuentran:
No todas las cláusulas pueden establecerse libremente. En los arrendamientos de vivienda sujetos a la LAU, determinadas normas tienen carácter imperativo y limitan la autonomía de las partes.
La competencia territorial en los juicios sobre arrendamientos de inmuebles corresponde, conforme al art. 52.1.7º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al tribunal del lugar en que esté sita la finca.
Si el inmueble arrendado se encuentra en Fraga, la demanda debe presentarse ante los Juzgados de Primera Instancia e Instrucción de Fraga.
Antes de firmar un contrato de alquiler es recomendable revisar sus cláusulas para comprobar que se ajustan a la legislación aplicable.
La revisión puede centrarse especialmente en:
Una cláusula que aparezca en el contrato no necesariamente será válida por el mero hecho de haber sido firmada. En determinados casos, una cláusula puede ser contraria a una norma imperativa y resultar inaplicable.
El arrendamiento de vivienda es aquel destinado primordialmente a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
La LAU establece un régimen específico para este tipo de contratos, con normas sobre:
Por ello, no debe confundirse un contrato de vivienda habitual con un arrendamiento para uso distinto de vivienda.
El arrendamiento de temporada es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda habitual.
Su régimen jurídico es diferente al del alquiler de vivienda habitual.
Resulta fundamental que exista realmente una causa temporal que justifique este tipo de arrendamiento. La denominación que las partes den al contrato no determina por sí sola su verdadera naturaleza.
Por ello, cuando existe una controversia, se analiza el destino real del inmueble y las circunstancias de la relación contractual.
Los arrendamientos de locales comerciales, oficinas, naves industriales y otros inmuebles para uso distinto de vivienda se rigen principalmente por la voluntad de las partes, dentro de los límites establecidos legalmente.
En estos contratos adquieren especial importancia las cláusulas relativas a:
Por ello, en este tipo de contratos resulta especialmente importante una redacción contractual detallada.
La duración del contrato puede ser pactada por las partes, pero en los arrendamientos de vivienda existen determinadas prórrogas obligatorias y legales establecidas por la LAU.
La duración que aparezca en el contrato no debe analizarse de forma aislada, ya que pueden existir prórrogas legalmente previstas.
Además, la regulación de la duración puede verse afectada por reformas legislativas y por la fecha en que se celebró el contrato, por lo que es importante determinar qué normativa resulta aplicable.
La renta es una de las principales obligaciones del arrendatario. El contrato debe establecer la cantidad que debe abonarse y la forma de pago.
La actualización de la renta está sometida a las reglas establecidas en la LAU y, en determinados períodos, puede verse afectada por limitaciones o medidas extraordinarias establecidas legalmente.
Por ello, para determinar si una actualización concreta es válida debe comprobarse la fecha del contrato, la cláusula de actualización y la normativa vigente en el momento de la actualización.
El arrendatario de vivienda puede tener derecho a desistir del contrato una vez transcurrido el período mínimo legal establecido, siempre que se cumplan los requisitos previstos en la LAU.
El contrato puede establecer determinadas condiciones respecto a la indemnización por desistimiento dentro de los límites legalmente permitidos.
Por ello, antes de abandonar una vivienda alquilada conviene comprobar:
En los arrendamientos de vivienda, la LAU establece la obligación de exigir una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta.
En los arrendamientos para uso distinto de vivienda, la fianza legal es, con carácter general, de dos mensualidades.
Además, pueden pactarse determinadas garantías adicionales dentro de los límites establecidos legalmente.
Una vez finalizado el contrato, si no existen cantidades pendientes ni daños imputables al arrendatario, debe procederse a la devolución de la fianza en los términos previstos legalmente.
La devolución de la fianza puede generar conflictos cuando el arrendador considera que existen:
El arrendador no puede simplemente retener la fianza de forma injustificada.
Si existe una controversia, será necesario determinar qué cantidades pueden descontarse legalmente y cuáles deben ser devueltas al arrendatario.
En este sentido, conviene aclarar que la limpieza y la pintura son partidas a cargo del propietario que pretende alquilar de nuevo el inmueble, si bien, se exceptúan aquellos casos especiales de abandono y suciedad (SAP Barcelona 533/2022, de 12 de diciembre).
La distribución de las obligaciones de conservación y reparación entre arrendador y arrendatario está regulada principalmente por la LAU.
Con carácter general, el arrendador debe realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario.
Por su parte, determinadas pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario corresponden al arrendatario.
La determinación de quién debe asumir una reparación depende de la naturaleza concreta de la avería y de su causa.
El arrendatario no puede realizar determinadas obras en la vivienda sin contar con la autorización correspondiente del arrendador.
La LAU establece reglas específicas para las obras que modifiquen la configuración de la vivienda o afecten a elementos estructurales.
Por ello, antes de realizar obras importantes conviene comprobar:
El subarriendo y la cesión del contrato de arrendamiento están sometidos a requisitos específicos.
En los arrendamientos de vivienda, el subarriendo debe ajustarse a las condiciones establecidas por la LAU y, con carácter general, requiere el consentimiento escrito del arrendador.
El incumplimiento de estas reglas puede tener consecuencias sobre la continuidad del contrato.
El impago de la renta constituye un incumplimiento de las obligaciones del arrendatario y puede permitir al arrendador ejercitar acciones para reclamar las cantidades debidas y, cuando corresponda, solicitar la resolución del contrato y el desahucio.
Antes de iniciar un procedimiento debe analizarse:
El impago de la renta es una de las causas más frecuentes de procedimientos de desahucio.
Cuando una de las partes incumple sus obligaciones, la otra puede disponer de diferentes acciones.
Dependiendo de las circunstancias, puede solicitarse:
La acción concreta dependerá del incumplimiento y del tipo de arrendamiento.
Tanto el arrendador como el arrendatario pueden disponer de determinadas vías para poner fin al contrato cuando concurran las circunstancias previstas legalmente.
Entre las causas que pueden dar lugar a la resolución se encuentran, dependiendo del caso:
En determinados supuestos, el arrendador puede necesitar recuperar la vivienda antes de la finalización de las prórrogas.
La LAU contempla un supuesto específico cuando el arrendador persona física necesita la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí, sus familiares en primer grado o su cónyuge en determinados supuestos de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Sin embargo, deben cumplirse los requisitos establecidos legalmente, por lo que no basta con manifestar genéricamente que se necesita la vivienda.
Aunque existen contratos de arrendamiento que pueden celebrarse verbalmente, es altamente recomendable formalizarlos por escrito para dejar constancia de las condiciones pactadas.
La actualización de la renta está sometida a las reglas de la LAU y a las posibles limitaciones legales vigentes en cada momento. Hay que comprobar la fecha del contrato y la cláusula de actualización.
En determinados supuestos sí. La LAU reconoce el derecho de desistimiento del arrendatario de vivienda una vez transcurrido el período mínimo legal, con las condiciones previstas en la propia ley y, en su caso, en el contrato.
La fianza puede aplicarse a cantidades que legalmente correspondan al arrendatario, como determinadas rentas pendientes o daños imputables a este. Si no existe causa que justifique su retención, deberá devolverse.
En nuestro despacho hemos ideado la forma de redactar contratos que permiten evitar un largo y costoso procedimiento de desahucio en el caso de que el inquilino deje de pagar rentas o incumpla cualquiera de sus obligaciones.