Abogado de Reclamación por Uso Exclusivo de Propiedad en Sueca | Reclamación de indemnización por el uso exclusivo de un inmueble común
Cuando un inmueble pertenece a varias personas en régimen de copropiedad y uno de los propietarios utiliza el bien de manera exclusiva, excluyendo de su utilización a los demás, puede plantearse una reclamación para obtener una compensación económica por el uso exclusivo, siempre que concurran los requisitos establecidos por la jurisprudencia.
Esta situación es frecuente en viviendas que pertenecen conjuntamente a varios hermanos, exparejas o cónyuges, especialmente después de una herencia, separación o divorcio.
Sin embargo, el hecho de que un copropietario utilice el inmueble en exclusiva no genera automáticamente el derecho a una indemnización. Es necesario analizar las circunstancias concretas del caso, especialmente si existió oposición del resto de copropietarios y si el uso exclusivo les impidió efectivamente utilizar el inmueble.
La STS 244/2022, de 29 de marzo analiza profundamente este tipo de reclamaciones. Dispone que "el artículo 394 CC atribuye a cada comunero, siempre que respete los límites que el mismo precepto establece —entre los que no se encuentra el de que la extensión e intensidad del uso sea proporcional a la propia cuota—, la facultad de servirse o usar plenamente la cosa común. Cabalmente eso es lo que quieren expresar, tanto la doctrina científica como la jurisprudencia de esta Sala, cuando afirman que el artículo 394 CC establece el uso solidario de la cosa común".
Y sigue diciendo la misma sentencia que "los límites, establecidos por el artículo 394 CC, de que el uso por cada comunero de la cosa común sea conforme a su destino y de que no impida a los copartícipes utilizarla según su derecho, no plantean problemas difíciles de interpretación jurídica. Ese destino de la cosa común será el pactado expresa o tácitamente por los comuneros, o el que sea conforme a la naturaleza de la cosa. Es sin duda contrario a derecho que un comunero utilice la cosa común de un modo excluyente: que impida el ejercicio por el otro u otros de los partícipes de su igual facultad de uso solidario".
Añade también que "si bien el artículo 394 CC no condiciona el uso de la cosa común por cada condueño nada más que a que dicho uso no impida a los copartícipes usarla según su derecho, lo que, en principio, implica un uso solidario y no en función de la cuota indivisa de cada uno, ello no puede entenderse de modo absoluto y para todo supuesto, sino que será siempre que lo permita la naturaleza de la cosa común, lo que no ocurre cuando se trate de vivienda o chalé, pues el uso indiscriminado y promiscuo por todos los condueños, aunque sea con carácter temporal hasta que se lleve a efecto la disolución de la comunidad, supondría la creación de una previsible fuente de conflictos y discordias".
Finalmente, dice la sentencia citada que "si el partícipe viene usando más que los demás, aunque tal uso fuera incompatible con el de los otros, eso por sí solo no lo convierte en un uso sin causa, sin justificación e ilícito, de modo que pueda dar lugar a una acción de enriquecimiento o de resarcimiento del daño. Para ello parece necesario infringir una reglamentación específica del uso, o un requerimiento —caso de no existir aquella— del comunero lesionado por uso incompatible con su derecho".
En una situación de copropiedad, cada propietario tiene derecho a utilizar el bien común de acuerdo con su cuota y sin impedir que los demás puedan ejercer sus derechos.
El artículo 394 del Código Civil establece que cada partícipe puede servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad ni impida a los demás utilizarlas según su derecho.
Un uso exclusivo y excluyente que impide al titular de la mitad indivisa hacer uso del bien común, cuando se mantiene ese uso exclusivo contra la expresa voluntad del comunero privado del uso, genera a éste un evidente perjuicio que debe ser indemnizado, siendo perfectamente admisible que esta indemnización comporte la mitad de la cantidad que puede obtenerse en el mercado con el arriendo del inmueble (SAP Tarragona 78/2025, de 6 de febrero).
Por ello, cuando uno de los copropietarios ocupa la totalidad de una vivienda y excluye al resto de su utilización, puede surgir el derecho de los demás a reclamar una compensación.
La SAP Sueca 158/2015, de 8 de junio viene estableciendo que basta con que solo uno de los copropietarios haga el requerimiento negando que la vivienda se use de forma exclusiva, para que quien la use en esos términos deba indemnizar a los demás. En concreto, dice que "la indemnización procede desde la fecha en que cualquiera de los copartícipes reclama que el uso exclusivo finalice o se compense económicamente a los demás por tal uso exclusivo, puesto que, si bien mientras tanto se entiende que existe consentimiento tácito en el uso exclusivo de la cosa común por parte de los demás condueños, a partir de tal reclamación el uso exclusivo pasa a ser no consentido e ilegítimo y susceptible de compensar o indemnizar a los restantes copartícipes".
En el mismo sentido se pronuncia la SAP Burgos 321/2013, de 28 de junio cuando dice que "la indemnización procede desde la fecha en que cualquiera de los copartícipes reclama que el uso exclusivo finalice o se compense económicamente a los demás por tal uso exclusivo, puesto que, si bien mientras tanto se entiende que existe consentimiento tácito en el uso exclusivo de la cosa común por parte de los demás condueños, a partir de tal reclamación el uso exclusivo pasa a ser no consentido e ilegítimo y susceptible de compensar o indemnizar a los restantes copartícipes".
La competencia territorial en las reclamaciones relativas al uso exclusivo de un inmueble en copropiedad se vincula, con carácter general, al lugar en que esté sita la finca, conforme al fuero real previsto en el art. 52.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sin perjuicio de que cuando la controversia derive de un proceso de separación o divorcio la competencia corresponda al tribunal que esté conociendo de dicho proceso.
Si el inmueble se encuentra en Sueca, la reclamación autónoma sobre su uso exclusivo debe presentarse, con carácter general, ante los Juzgados de Primera Instancia e Instrucción de Sueca.
Si una vivienda pertenece a dos o más personas y una de ellas reside en ella de forma exclusiva, habrá que analizar:
Estas circunstancias pueden ser determinantes para establecer si existe derecho a reclamar una compensación.
Una situación especialmente frecuente se produce después de una separación o divorcio, cuando ambos cónyuges continúan siendo propietarios de una vivienda, pero uno de ellos permanece en ella.
En estos casos hay que distinguir entre el simple uso exclusivo del inmueble y aquellos supuestos en los que existe una resolución judicial que atribuye el uso de la vivienda familiar.
Si el uso de la vivienda ha sido atribuido judicialmente a uno de los cónyuges o a los hijos, la situación es diferente y debe analizarse el contenido de las medidas adoptadas en el procedimiento de familia.
Por ello, no siempre puede reclamarse automáticamente una indemnización al cónyuge que permanece en la vivienda.
También es frecuente que varios hermanos reciban una vivienda en una herencia y que uno de ellos pase a ocuparla en exclusiva.
Si los demás herederos son copropietarios y no pueden utilizar el inmueble, puede plantearse una reclamación por el uso exclusivo, dependiendo de las circunstancias.
En estos casos es especialmente importante determinar:
El mero hecho de que uno de los copropietarios no utilice físicamente el inmueble no significa necesariamente que pueda reclamar una indemnización. Debe analizarse si realmente se ha producido una privación del derecho de uso y, en particular, si el propietario que reclama manifestó su voluntad de utilizar el inmueble o se opuso al uso exclusivo.
Por ello, puede resultar conveniente realizar un requerimiento fehaciente dejando constancia de la voluntad de utilizar la vivienda o de solicitar una compensación por el uso exclusivo.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo solo habla de requerimiento fehaciente, pero no de forma ni de medios, por lo que basta un simple requerimiento en el sentido de oponerse a usar la propiedad con impedimento a los demás copropietarios de usarla de la misma manera; por tanto, ni se requiere que el requerimiento se haga a través de abogado ni es necesario que en el requerimiento se especifique más que la oposición a tal uso exclusivo.
Puede ser posible, pero no basta con acreditar que uno de los copropietarios utiliza el inmueble.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha señalado que, para que proceda una compensación económica, resulta especialmente relevante que el copropietario que no utiliza el inmueble haya manifestado su voluntad de utilizarlo o haya mostrado su oposición al uso exclusivo.
Por tanto, resulta recomendable dejar constancia de la voluntad de utilizar el inmueble o de la oposición al uso exclusivo cuando esta situación se produzca.
No existe una cantidad fija aplicable a todos los casos.
Para determinar la compensación pueden utilizarse diferentes criterios, atendiendo a las circunstancias concretas del inmueble y de la copropiedad.
En determinados casos puede tomarse como referencia el valor de mercado del uso del inmueble, por ejemplo mediante una valoración de la renta que podría obtenerse por su alquiler, y posteriormente ajustar la cantidad en función de la cuota de participación del copropietario perjudicado y del periodo durante el que se produjo el uso exclusivo. Para ello deberá contarse con una pericial.
La fecha inicial de la reclamación dependerá de las circunstancias del caso. Lo normal es que sea desde que se produjo un requerimiento fehaciente a la parte que viene haciendo el uso exclusivo de la propiedad. Por ello, conviene conservar comunicaciones, requerimientos y cualquier documento que permita acreditar desde cuándo existe el conflicto.
Sin embargo, también podría reclamarse el uso exclusivo en algunos casos, aunque no haya existido un previo requerimiento; por ejemplo, cuando se está arrendando la vivienda por uno de los copropietarios y no reparte los beneficios.
Así, la SAP Burgos 183/2013, de 28 de junio establece que "hasta la fecha en que se recibe por los demandados la notificación fehaciente del acuerdo de los mayoritarios para que pusiesen el inmueble a disposición de la comunidad hay una posesión exclusiva de los primeros que ha sido consentida y tolerada por los demandantes, aunque no una donación de los frutos o utilidades civiles que ello pudiera reportar, pues la donación no se presume. Desde ahí, existe intimación clara y evidente de que cumplan la obligación de entrega de la cosa (art. 1100), lo que obliga al moroso a la indemnización de daños y perjuicios (art. 1101), comprensivos del daño emergente y lucro cesante (art. 1106). Para el primer período, es aceptable que la indemnización no sea otra cosa que la participación en los beneficios líquidos de la explotación. Para el segundo período, son apreciables perjuicios en su auténtico sentido técnico-jurídico que deben indemnizarse".
Sí. La indivisibilidad del inmueble no impide necesariamente reclamar por el uso exclusivo.
De hecho, es frecuente que las viviendas no puedan dividirse materialmente y que los copropietarios tengan que decidir entre:
La reclamación por uso exclusivo puede plantearse independientemente de la posibilidad de solicitar posteriormente la extinción de la copropiedad.
Si no existe acuerdo sobre la compensación, puede ser necesario realizar una reclamación extrajudicial y, si no se alcanza una solución, valorar el ejercicio de las acciones judiciales correspondientes.
La reclamación deberá acreditar tanto la situación de copropiedad como las circunstancias que justifican la compensación y la cuantía que se solicita.
Ambas acciones pueden estar relacionadas, pero no son lo mismo.
La reclamación por uso exclusivo busca obtener una compensación económica por la utilización exclusiva del inmueble en los supuestos en que proceda.
La división de cosa común, en cambio, pretende poner fin a la situación de copropiedad.
Por ejemplo, dos hermanos pueden ser propietarios de una vivienda al 50 %. Uno de ellos reside en ella en exclusiva. El otro puede plantearse, dependiendo de las circunstancias, reclamar una compensación por el uso exclusivo y, además, solicitar la división de la cosa común para dejar de ser copropietario.
Para estudiar una reclamación por uso exclusivo puede ser útil disponer de: