Abogado Reclamación por Obras Defectuosas | Asesoramiento jurídico frente a constructores, promotores y empresas por daños, vicios y obras mal ejecutadas
Cuando una obra no se ejecuta correctamente, presenta defectos, daños o incumple las condiciones pactadas, el propietario puede encontrarse ante la necesidad de plantear una reclamación por obras defectuosas frente al constructor, contratista, promotor u otros responsables por los daños y perjuicios ocasionados.
Las reclamaciones por obras defectuosas pueden estar relacionadas con una ejecución incorrecta de los trabajos, materiales inadecuados, defectos de construcción, incumplimiento de las condiciones contratadas o daños que aparecen después de finalizar la obra.
La acción que corresponda dependerá de la naturaleza del defecto, del contrato existente, de la fecha de terminación de la obra y de quién sea responsable de los daños.
Puede existir fundamento para reclamar cuando los trabajos realizados no se corresponden con lo contratado o presentan defectos que afectan a su correcta ejecución o funcionamiento.
Entre las situaciones más habituales se encuentran:
No todos los defectos tienen la misma naturaleza ni están sujetos al mismo régimen jurídico, por lo que resulta fundamental analizar cuándo aparecieron, cuál es su origen y qué relación contractual existe entre las partes.
Cuando la reclamación por defectos constructivos se dirige frente al promotor, constructor u otros agentes de la edificación en relación con un inmueble determinado, la competencia territorial se sitúa, con carácter general, en el lugar donde radica la finca, conforme al fuero real del art. 52.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Si la obra o el inmueble afectado se encuentra en Pozuelo de Alarcón, la demanda debe presentarse, con carácter general, ante los Juzgados de Primera Instancia e Instrucción de Pozuelo de Alarcón.
En el ámbito de la construcción, los llamados vicios constructivos pueden afectar a distintos elementos de un edificio o inmueble. Pueden existir defectos relacionados con:
Cuando se trata de daños materiales en edificios, debe analizarse si resulta aplicable la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE) y, en particular, el régimen de responsabilidad establecido en su art. 17.
Que los defectos aparezcan después de finalizar los trabajos no significa necesariamente que no puedan reclamarse.
Será necesario determinar si se trata de defectos imputables a una ejecución incorrecta, a materiales defectuosos, a problemas preexistentes o a otras circunstancias. En determinados casos, además, puede resultar de aplicación el régimen específico de responsabilidad previsto para los daños materiales derivados de defectos de construcción.
Por ello, es especialmente importante determinar la naturaleza del defecto y no dejar transcurrir los plazos legales.
La responsabilidad dependerá de la causa del defecto y de la intervención de cada profesional o empresa. Según el caso, pueden estar implicados:
No significa que todos respondan automáticamente por cualquier defecto. Es necesario determinar qué actuación u omisión causó el daño y qué régimen de responsabilidad resulta aplicable.
Cuando una empresa o profesional ha ejecutado una obra de forma defectuosa, puede existir responsabilidad por incumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato.
La reclamación puede dirigirse, según las circunstancias, a quien haya ejecutado los trabajos o a otros sujetos que puedan resultar responsables. Antes de iniciar acciones judiciales conviene revisar:
En muchas reclamaciones por obras defectuosas resulta fundamental contar con un informe pericial elaborado por un técnico competente. El informe puede servir para determinar:
Una correcta valoración técnica puede resultar especialmente importante si finalmente es necesario acudir a los tribunales.
Para valorar una reclamación por obras defectuosas puede ser útil disponer de:
Dependiendo del fundamento de la reclamación y de las circunstancias del caso, puede solicitarse la reparación de los defectos o una compensación económica equivalente al perjuicio ocasionado.
La cuantificación deberá realizarse atendiendo a los daños efectivamente producidos y a la prueba disponible.
El art. 17 de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación establece lo siguiente:
"Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:
a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3".
El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.
Por su parte, el art. 18 establece un plazo de prescripción desde que se produzcan los daños: "Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual".
Por tanto, antes de reclamar es esencial determinar qué acción corresponde y desde cuándo debe computarse el plazo, ya que dejar transcurrir el plazo puede impedir posteriormente ejercitar la acción.