Abogado de Propiedad Horizontal en Antequera | Impugnación de acuerdos de la comunidad, acción de cesación, obras, cuotas, actividades molestas y conflictos entre propietarios
La propiedad horizontal regula las relaciones entre los propietarios de viviendas, locales, garajes y demás elementos privativos que forman parte de un mismo edificio o comunidad.
Los conflictos dentro de una comunidad de propietarios pueden afectar tanto al uso de los elementos comunes como a los derechos individuales de cada propietario. Entre las cuestiones más habituales se encuentran la impugnación de acuerdos de la Junta de propietarios, la reclamación de cuotas, la realización de obras, las actividades molestas y la acción de cesación frente a actividades prohibidas o perjudiciales.
La normativa fundamental se encuentra en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH).
Los propietarios pueden impugnar judicialmente determinados acuerdos adoptados por la Junta cuando concurran las circunstancias previstas en el art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Entre otros supuestos, pueden impugnarse los acuerdos que:
No cualquier desacuerdo con una decisión de la Junta permite impugnarla. Es necesario comprobar que concurre alguno de los supuestos legalmente previstos.
La competencia territorial en los juicios en materia de propiedad horizontal corresponde, conforme al art. 52.1.8º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al tribunal del lugar en que radique la finca.
Si la comunidad de propietarios se encuentra en Antequera, la demanda debe presentarse ante los Juzgados de Primera Instancia e Instrucción de Antequera.
El art. 18 de la LPH establece quiénes están legitimados para impugnar los acuerdos. Entre otros, pueden encontrarse:
Además, para determinados supuestos es necesario que el propietario se encuentre al corriente en el pago de las deudas vencidas con la comunidad, con las excepciones previstas legalmente.
El art. 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal establece diferentes plazos.
Con carácter general, la acción de impugnación caduca a los tres meses desde la adopción del acuerdo.
Cuando el acuerdo sea contrario a la ley o a los estatutos de la comunidad, el plazo de caducidad es de un año.
Para los propietarios ausentes, el cómputo comienza desde la comunicación del acuerdo en los términos previstos por la ley.
Por ello, es fundamental conocer la fecha de adopción del acuerdo y cuándo fue comunicado al propietario.
Otro de los conflictos habituales en propiedad horizontal son las obras realizadas por los propietarios.
El art. 7.1 LPH permite al propietario modificar determinados elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso o local dentro de los límites establecidos por la ley, siempre que no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, ni perjudique los derechos de otros propietarios.
Además, debe dar cuenta previamente de las obras a quien represente a la comunidad.
Cuando las obras afectan a elementos comunes, fachadas, estructura, cubiertas, patios, instalaciones generales u otros elementos de la comunidad, puede ser necesaria la correspondiente autorización.
También pueden surgir conflictos cuando la Junta aprueba o rechaza determinadas obras. Puede ser necesario analizar:
La mayoría exigible dependerá de la naturaleza concreta de la actuación.
La instalación de un aparato de aire acondicionado en la fachada del edificio puede plantear un conflicto de propiedad horizontal, ya que la fachada tiene, con carácter general, la consideración de elemento común.
El art. 396 del Código Civil incluye entre los elementos comunes del edificio las fachadas y los elementos de cierre que las conforman. Además, el art. 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece límites a las obras que un propietario puede realizar en su piso o local cuando afectan a elementos comunes, a la configuración exterior del edificio o a los derechos de otros propietarios.
Por ello, un propietario no puede modificar unilateralmente la fachada colocando un aparato de aire acondicionado cuando la instalación implique una alteración del elemento común, especialmente si requiere perforaciones, anclajes o modificaciones visibles desde el exterior.
No obstante, la respuesta depende de las circunstancias concretas. Será necesario comprobar, entre otras cuestiones:
La SAP Jaén 976/2019, de 10 de octubre establece que "no puede ampararse que el propietario de un local o de una vivienda, actúe ocupando o modificando un elemento común imponiendo su voluntad sin solicitar permiso a la comunidad. La comunidad, cuando se le solicite tal permiso, deberá examinarla con estos criterios de flexibilidad y si no lo aprobase podrá el comunero acudir a los tribunales aduciendo tal interpretación flexible. De igual forma, no es la comunidad o el resto de propietarios quien tiene que acreditar que la maquinaría provoca molestias sino quien la ha instalado no pudiendo sostenerse que la máquina es inocua porque no se ha acreditado que provoque ruidos sino que será quien la ha instalado para apoyar esta posibilidad de ocupación de zonas comunes quien deberá acreditar que no produce molestias a los comuneros o al menos no más molestias que las admisibles de vivir en comunidad. Por ello es ilegal la conducta de las demandadas; no puede instalar los aparatos en zonas comunes sin tan siquiera solicitar autorización, o intentar un consenso por parte de la comunidad (en este caso del otro comunero), y sostener su legalidad porque no ha articulado prueba el actor que acredite las molestias".
En la SAP Cáceres 417/2023, de 4 de julio se condena a un propietario a reubicar el aparato de aire acondicionado. Dicha sentencia dice lo siguiente: "En orden a las actividades molestas, estas constituyen verdaderas inmisiones, esto es actos ejercitados por un titular o usuario de un bien dentro de su esfera dominical que proyectan sus consecuencias en la propiedad ajena, causándole molestias e impidiendo el adecuado uso y disfrute de tal propiedad. En este marco, resulta necesario recordar que la responsabilidad por conductas ilícitas a causa de inmisiones excesivas ha cobrado mayor fuerza cuando afectan a la persona en relación con su sede o domicilio, al ser considerados como atentatorios del constitucional derecho a la intimidad personal y familiar (sentencia del Tribunal Constitucional de 24 de mayo 2001 y sentencias del Tribunal Europeo de Derechos Humanos de 21 de febrero de 1990 y 9 de diciembre de 1994), declarando la sentencia del Tribunal Supremo de 29 de abril de 2003 que la protección a la intimidad no queda reducida a la evitación y proscripción de la divulgación de la vida privada o la penetración no autorizada en el ámbito en que se desarrolla la vida privada, pues nuevas formas o procedimientos que alteran gravemente la paz familiar y el entorno en que se desarrolla la vida íntima o privada constituyen manifestaciones de intromisión ilegítima, adquiriendo sustancialmente carta de naturaleza las inmisiones derivadas del ruido. El ruido, como recuerda la Audiencia Provincial de Badajoz (Sección 2ª) en su sentencia núm.- 1007/2021, de 22 de diciembre, puede llegar a representar un factor psicopatógeno y una fuente permanente de perturbación de la calidad de vida de los ciudadanos. Así lo resaltan las directrices marcadas por la Organización Mundial de la Salud. En ellas se ponen de manifiesto las consecuencias que la exposición prolongada a un nivel elevado de ruidos tiene sobre la salud de las personas (deficiencias auditivas, apariciones de dificultades de comprensión oral, perturbación del sueño, neurosis, hipertensión e isquemia), así como sobre su conducta social (en particular, reducción de los comportamientos solidarios e incremento de las tendencias agresivas). Con relación al ruido en viviendas y alojamientos, las directivas de la Organización Mundial de la Salud señalan como efectos negativos más típicos del ruido la perturbación del sueño, el malestar y la interferencia con la palabra. Es, pues, desde esta perspectiva desde la que debe contemplarse la limitación de ruidos, ya que suele acontecer que en toda relación de vecindad afectada por inmisiones que excedan del límite normal de tolerancia se esconde un manifiesto abuso de derecho. Lo importante es comprobar que la Ley prohíbe todo lo que entrañe molestia grave, sin sujetarse a los límites del Reglamento de índole estrictamente administrativa y destinada a marcar las pautas de la actuación de los organismos públicos, puesto que lo que se reconoce al ciudadano es el derecho a vivir sin ser perturbado por la acción de otros, no simplemente a exigirles el cumplimiento estricto de las disposiciones reglamentarias. Ahora bien, no basta cualquier clase de ruido, sino que deben alcanzar un nivel que permita calificarlos de persistentes, evitables e insoportables y que supongan saturación acústica, es decir, que sean superiores a lo humanamente razonable y soportable dadas las circunstancias de cada caso concreto, y para ello se requiere una prueba concluyente, plena y convincente, atendida la gravedad de la sanción. El problema está en determinar el límite de tolerancia en las inmisiones acústicas. Reiteramos que el cumplimiento de las disposiciones administrativas no exonera de responsabilidad al autor de un daño cuando su mismo acaecimiento revela la insuficiencia de las medidas adoptadas en su cumplimiento para prevenir y evitar el resultado acaecido. La autonomía del orden civil respecto de la reglamentación administrativa en la apreciación de la tolerabilidad de los ruidos y de las molestias en general ha sido declarada de modo reiterado por la jurisprudencia. Así ha ocurrido, por ejemplo, a la hora de aplicar la Ley de Arrendamientos Urbanos y la propia Ley de Propiedad Horizontal. Es preciso garantizar el necesario aislamiento acústico que haga posible el normal desenvolvimiento de una vida personal adecuada dentro del propio domicilio, sin tener que soportar niveles de sonido que perturben ese normal desenvolvimiento. Cuando hay ruido, la vida en las viviendas se hace realmente insoportable y, con independencia de los factores que hayan influido en su producción, los moradores de las viviendas son los que no han de sufrir sus desagradables y nocivas consecuencias".
La SAP Jaén 976/2019, de 10 de octubre dijo que "Ciertamente, la STS de 17 de enero de 2012 flexibiliza la realización de obras con respecto a los locales comerciales pues una aplicación rigurosa puede impedir a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa al no existir unanimidad en el acuerdo comunitario".
Los conflictos por ruidos, actividades molestas, olores, vibraciones, utilización indebida de zonas comunes o determinadas actividades desarrolladas en viviendas o locales pueden dar lugar a una acción de cesación cuando concurran los requisitos legales.
No obstante, para que prospere una acción de cesación no basta con afirmar que una actividad resulta desagradable. Debe acreditarse que se encuentra dentro de alguno de los supuestos contemplados por el artículo 7.2 LPH.
La acción de cesación está regulada en el art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Permite actuar frente a actividades realizadas en una vivienda o local que estén:
Puede utilizarse, por ejemplo, frente a determinadas conductas que afectan de forma continuada a la convivencia y al normal uso de los elementos comunes o privativos.
El art. 7.2 LPH establece un procedimiento específico.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquier propietario u ocupante, debe requerir previamente a quien realice la actividad para que cese inmediatamente, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor continúa con la actividad, la Junta de propietarios puede autorizar el ejercicio de la correspondiente acción de cesación.
El procedimiento puede terminar con una sentencia que ordene el cese de la actividad y establezca las consecuencias legalmente previstas.
Los ruidos pueden dar lugar a diferentes actuaciones dependiendo de su intensidad, duración, reiteración y circunstancias. En el ámbito de la propiedad horizontal puede ser aplicable la acción de cesación cuando concurran los requisitos del art. 7.2 LPH.
A esta cuestión respondió la STS 17863/1993, de 22 de octubre de 1993 que se refiere a la legitimación activa de los propietarios en una comunidad de propietarios. Dicha sentencia estableció que "cualquiera de los comuneros puede comparecer en juicio en asuntos que afectan a la comunidad para defenderlos, en cuyo caso la Sentencia dictada aprovechará a todos los cotitulares, defensa que puede producirse por propia decisión de los comuneros para suplir la desidia del Presidente o de los demás comuneros e incluso cuando sean éstos contrarios al litigio, a lo que hemos de añadir ahora que si de los elementos comunes puede disfrutar cada comunero, es ajustado a la lógica que pueda ejercitar acciones contra otro para defenderlos, ya que en caso contrario algo faltaría para la efectividad de los derechos que su título de propietario le atribuye".
Los propietarios tienen la obligación de contribuir a los gastos generales de la comunidad en los términos establecidos en el art. 9 de la LPH.
Los conflictos pueden surgir por:
Cuando existe una deuda, la comunidad puede acudir al procedimiento legalmente previsto para reclamarla.
Una derrama puede ser impugnada cuando el acuerdo que la establece incurra en alguno de los supuestos previstos legalmente para la impugnación de acuerdos.
Para determinar si existe fundamento para impugnarla habrá que estudiar, entre otras cuestiones:
También pueden surgir controversias relacionadas con el uso de:
La solución dependerá del Título Constitutivo, los estatutos, los acuerdos de la comunidad y la Ley de Propiedad Horizontal.
La utilización de viviendas para determinadas actividades, incluido el alquiler turístico, puede generar conflictos dentro de las comunidades de propietarios.
En estos casos es necesario comprobar la normativa aplicable y los acuerdos adoptados por la comunidad, así como las reglas específicas de la Ley de Propiedad Horizontal relativas a determinadas actividades de uso turístico.
No debe asumirse que cualquier actividad turística está automáticamente prohibida o permitida: hay que analizar el régimen jurídico aplicable al inmueble y el contenido de los estatutos y acuerdos comunitarios.
Para estudiar un conflicto de propiedad horizontal puede ser necesario disponer de:
En particular, para una impugnación de acuerdos, es fundamental disponer del acta en la que consta el acuerdo y conocer la fecha en que fue comunicado.