Abogado de Derechos Reales y Propiedad | Servidumbres, Acción Reivindicatoria, Acción Declarativa de Dominio, Usufructo, Posesión y Límites de la Propiedad
Los derechos reales atribuyen a su titular un poder jurídico directo sobre una cosa y permiten ejercer determinadas facultades frente a terceros. Dentro de esta materia se encuentran el derecho de propiedad, las servidumbres, el usufructo, la nuda propiedad, la copropiedad y otros derechos reales.
Los conflictos relacionados con la propiedad pueden surgir por discrepancias sobre la titularidad de un inmueble, ocupaciones, límites entre fincas, utilización de caminos, servidumbres de paso, usufructos o perturbaciones en el ejercicio del derecho de propiedad.
En estos casos puede ser necesario acudir a distintas acciones judiciales destinadas a declarar, proteger o recuperar los derechos sobre un inmueble.
Es un derecho que atribuye a su titular determinadas facultades directas sobre una cosa y que puede hacerse valer frente a terceros dentro de los límites establecidos por la ley.
El derecho de propiedad comprende, conforme al art. 348 del Código Civil, el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes.
Sin embargo, la propiedad puede estar sometida a determinados límites y cargas, como:
Por ello, ante un conflicto sobre un inmueble resulta fundamental determinar qué derecho corresponde a cada persona y cuál es su alcance.
La propiedad es un derecho, mientras que la posesión se refiere al poder o relación de hecho sobre una cosa, que puede estar o no respaldada por un derecho de propiedad. Una persona puede poseer un inmueble sin ser su propietario.
La acción declarativa de dominio tiene como finalidad que se reconozca judicialmente que una persona es propietaria de un determinado bien.
Puede resultar especialmente útil cuando existe una controversia sobre la titularidad de un inmueble y el propietario necesita que se declare judicialmente su derecho.
A diferencia de la acción reivindicatoria, la acción declarativa no tiene necesariamente como finalidad recuperar la posesión de la cosa, sino obtener una declaración judicial sobre la existencia del derecho de propiedad.
Para ejercitarla será necesario acreditar adecuadamente la titularidad del inmueble mediante los correspondientes títulos y medios de prueba.
La SAP Las Palmas de Gran Canarias 209/2005, de 20 de abril establece que "la acción declarativa del dominio encuentra su amparo en el párrafo segundo del artículo 348 del Código Civil, precepto que tutela el derecho de propiedad a través de dos acciones distintas, aunque entrelazadas y frecuentemente confundidas, la propiamente reivindicatoria que procede frente a una privación o detentación posesoria de la cosa por otra persona distinta de su titular, encaminada fundamentalmente a recuperar la posesión a favor de aquél, y la acción meramente declarativa, que tiene únicamente por finalidad obtener la declaración de que el demandante es propietario acallando a la parte contraria que se lo discute o pretende arrogarse ese derecho, sin aspiraciones de ejecución dentro del mismo proceso, aunque pueda tenerla en otro posterior".
La acción reivindicatoria permite al propietario reclamar la restitución de una cosa cuando otra persona la posee sin derecho para ello.
Para su ejercicio deben analizarse, entre otras cuestiones:
Por ejemplo, puede plantearse una acción reivindicatoria cuando una persona ocupa un inmueble que pertenece a otra sin disponer de un título que justifique dicha ocupación.
En cuanto al requisito de identificación de la finca, la SAP Madrid 551/2006, de 29 de septiembre establece que "las certificaciones catastrales, las administrativas de tipo fiscal-tributario, o incluso las del propio Registro de la Propiedad, no constituyen justificaciones del derecho de dominio, por cuanto la inclusión de una finca en estos Registros no pasa de constituir un indicio de que el bien descrito puede pertenecer a quien figura como titular del pago de los correspondientes impuestos, o porque la inscripción registral de la propiedad descansa en simples declaraciones de los otorgantes quedando fuera de protección los datos descriptivos de la finca".
Añade la STS 930/2005, de 21 de noviembre que "la identificación de la finca (segundo de los requisitos jurisprudencialmente exigidos para el éxito de toda acción reivindicatoria junto a la legitimidad del título de dominio de la finca y detentación de ésta por el demandado sin título) impone al reivindicante la carga de probar que aquel bien inmueble del que se dice ostentar su dominio se corresponde, efectivamente, en perfecta identidad, con lo descrito en el título legitimador".
La SAP Palma de Mallorca 455/2025, de 16 de julio establece que "A diferencia de la acción de precario, que exige probar un mejor derecho a poseer, la acción reivindicatoria prevista en el artículo 348 del Código Civil requiere la prueba de que se es propietario. No se trata de ninguna acción meramente declarativa como sostienen los apelantes, sino una acción declarativa de condena ejercitada por el propietario no poseedor contra el poseedor no propietario. Su finalidad, al igual que la acción de precario, es recobrar la posesión, pero en este caso, además de identificar la cosa y probar la posesión sin título del demandado requiere la prueba de la propiedad".
Puede ser posible, pero se trata de una cuestión que exige un análisis detallado de los títulos de propiedad, la situación registral, la posesión y, en su caso, las reglas sobre prescripción adquisitiva.
El Catastro tiene una finalidad principalmente administrativa y tributaria. La titularidad jurídica y la prueba del dominio deben analizarse conjuntamente con el Registro de la Propiedad y los títulos de adquisición, entre otros elementos probatorios.
Las servidumbres constituyen uno de los principales derechos reales sobre cosa ajena.
El art. 530 del Código Civil define la servidumbre como un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño.
Entre las situaciones más frecuentes se encuentran:
La existencia, constitución, contenido y extinción de una servidumbre deben analizarse atendiendo a su título constitutivo y a las normas del Código Civil aplicables.
Los conflictos sobre servidumbres de paso son especialmente frecuentes entre propietarios de fincas colindantes.
Puede ser necesario determinar:
El hecho de que durante años se haya utilizado un camino no significa necesariamente que exista una servidumbre de paso. Será necesario determinar el título y las circunstancias jurídicas que justifican su utilización.
La servidumbre de vistas es un derecho real que puede limitar las facultades del propietario de una finca en beneficio de otra, permitiendo mantener determinadas vistas o ventanas orientadas hacia la propiedad vecina.
En esta materia es especialmente importante distinguir entre las vistas rectas y las vistas oblicuas, ya que el Código Civil establece requisitos y distancias diferentes.
La SAP Alicante 128/2023, de 19 de abril establece que "La jurisprudencia tiene establecido que la servidumbre de luces y vistas consecuente con la apertura en pared propia de ventanas y balcones, tiene la consideración de aparente, aunque negativa, y es apta para su adquisición por el acto de destinación del común propietario de los distintos terrenos o inmuebles; pero ello requiere como supuesto de hecho, como recogen las STS de 21.11.85 y 6.11.85, a las que se remite la STS de 7.3.91, una relación de servicio entre dos predios. De forma que resulta preciso que la pared en la que estén abiertas las ventanas o huecos o se pretendan abrir, sea contigua o colindante a finca ajena y sobre ella se encuentre la terraza o voladizo (art. 581 y 585 del CC), a fin de que dicho servicio se preste, existiendo por tanto un predio dominante y otro sirviente. Siendo la servidumbre de luces y vistas de carácter continuo, aparente y de carácter negativo, el dies a quo para comenzar el tiempo de la prescripción se cuenta desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera prohibido, por un acto formal al del sirviente la ejecución del hecho que sería lícito sin la existencia de la servidumbre (artículo 538 del C.C.)".
Habrá que determinar si existe una servidumbre de paso y cuál es su título y alcance. Si no existe derecho de paso, pueden estudiarse las acciones correspondientes para impedir el uso.
Cuando una persona considera que tiene un derecho de servidumbre y otra lo niega o impide su ejercicio, puede ser necesario ejercitar una acción confesoria de servidumbre para obtener el reconocimiento y protección de ese derecho.
Esta acción se dirige, en esencia, a que se reconozca la existencia del derecho real y se permita su ejercicio.
En sentido contrario, el propietario de un inmueble puede pretender que se declare que su propiedad está libre de una determinada servidumbre que otra persona afirma tener.
En estos casos puede plantearse una acción negatoria, destinada a obtener el reconocimiento de que no existe el gravamen que se pretende imponer sobre la propiedad.
Los problemas entre propietarios de terrenos vecinos pueden afectar a:
En estos casos resulta especialmente importante disponer de la escritura, información registral, Catastro, planos y demás documentación que permita determinar la situación física y jurídica de las fincas.
Cuando existe incertidumbre sobre los límites entre dos propiedades, puede ser necesario acudir a la acción de deslinde. Su finalidad es determinar la línea divisoria entre dos fincas cuando existe confusión sobre sus límites.
El art. 384 del Código Civil establece que "Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes. La misma facultad corresponderá a los que tengan derechos reales".
No debe confundirse con la reivindicación: mientras que el deslinde pretende determinar los límites, la reivindicación persigue recuperar la posesión de una cosa que pertenece al propietario. En este sentido la STS 132/2015, de 9 de marzo establece que "es preciso añadir que la acción de deslinde está separada de la reivindicatoria. Aquélla requiere la titularidad dominical indubitada respectiva por parte del demandante y demandado sobre predios colindantes y confusión de sus linderos. Esta pretende la declaración de propiedad y recuperación de la posesión, respecto a cosa perfectamente identificada".
Añade esta sentencia que "Desde el punto de vista del derecho civil, el deslinde y amojonamiento se puede estudiar como una de las facultades del dominio -la de exclusión- o desde el punto de vista de la extensión en sentido horizontal del derecho de propiedad o -cuando se pretende judicialmente por el ejercicio de una acción- como un aspecto de la protección del derecho de propiedad. La facultad de deslinde está reconocida en el artículo 384, que consiste en la operación de marcar los límites entre dos o varias fincas: la acción de deslinde requiere que haya confusión de límites de forma que no se tenga conocimiento exacto de los mismos, y no es viable si las fincas están perfectamente identificadas y delimitadas. El Código civil proporciona al juez unos criterios para decidir los conflictos de límites, en grado de subsidiariedad: en primer lugar, según los títulos; en su defecto, por la posesión (art. 385), o cualquier medio de prueba, y en último lugar, por distribución proporcional (artículos 386 y 387)".
La STS 42/2016, de 11 de febrero, con cita de la STS 743/2007, de 25 junio establece que "si la primera tiene como presupuesto la indeterminación de linderos y la ignorancia real de los mismos que, mediante el proceso, se tratan de especificar, la segunda requiere una perfecta identificación de la finca y, por tanto, resulta en principio incompatible con la indeterminación del lindero correspondiente al viento por el que se insta la reivindicación".
En idéntico sentido se pronuncia la SAP A Coruña 154/2024, de 26 de marzo que establece que "No puede obviarse que una cosa es la diferencia entre la confusión de linderos y la forma de su determinación (mediante los criterios señalados en los artículos 385 y siguientes del Código Civil) y, otra, bien distinta, que sobre la base de unos linderos previamente determinados, se pretenda la recuperación de un terreno supuestamente invadido e incluido dentro de esos linderos determinados, pues entonces no hay deslinde previo que realizar, centrándose el problema en la prueba de que tales son los límites de la finca. La confusión de linderos constituye presupuesto indispensable para la práctica del deslinde, de suerte que no se puede venir en conocimiento exacto de la línea perimetral de cada finca, y por ello la acción no será viable cuando los inmuebles estén perfectamente identificados y delimitados, con la eliminación consiguiente de la situación de incertidumbre respecto la práctica extensión superficial de la cosa objeto de la propiedad y a la manifestación de un estado posesorio, que no serán obstáculo, ciertamente, al ejercicio de la acción reivindicatoria con fines restitutorios característicos o a la declarativa, para cuyo éxito habrán de mediar la cumplida demostración de los requisitos que una doctrina legal constante señala".
Los conflictos sobre derechos reales también pueden afectar a situaciones en las que una persona ostenta el usufructo y otra la nuda propiedad.
El usufructuario tiene derecho a disfrutar de determinados bienes ajenos con las condiciones establecidas por la ley y por el título constitutivo.
Estas situaciones son frecuentes en:
Los conflictos pueden surgir respecto al uso de la vivienda, gastos de conservación, reparaciones, alquiler del inmueble o extinción del usufructo.